2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题，涉及到货币政策、房地产企业以及中概股等多个方面。在提及房地产企业时，会议提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施，而代建作为房企转型的一个重要方向再次受到热议。其实代建并不是最近才进入公众视野的，早在2020年7月，绿城管理登录港交所成为代建第一股后，这一由房企转型升级催生出的“轻资产”商业模式便受到资本市场的持续关注。尤其上市以来，绿城管理不断逆势增长，更是为代建赛道增添了不少资本热度。代建制最早起源于美国的建设经理制（CM制），由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利，这种开发模式更类似于目前国内的商业代建。而我国的代建制及业务发展，则是从帮助政府项目代建开始的，后续伴随房地产开发市场不断扩大，代建业务才开始从最初的政府市政工程逐渐扩大到商品房建设等领域。我国的代建制发展至今已有近 30 年的历史，回顾其发展历程，陆续经历了改革试行初期，业务探索期和快速发展期三个阶段。1993年，代建模式在国内首次尝试，厦门率先开始对市级财政性投融资项目进行委托代建试点，并逐渐形成了专业化代建管理的“厦门模式”。2002年，国家开始组织有关部门对《政府投资项目管理方式改革》进行课题研究，为全国试点做调研准备，代建模式正式进入国家战略层面。此后，北京、深圳、贵州等地开始就一些项目进行代建制建设试点工程。2004年，国务院正式出台《关于投资体制改革的决定》，明确提出代建制管理模式，并规定在全国范围对非经营性政府投资项目实行代建制，标志着政府代建已基本形成成熟体系，政府代建模式开始在全国范围内铺开。政府代建发展的同时，民间对代建模式的探索也在持续进行，代建开始逐渐走向市场化和专业化。尤其2010年开始，代建行业迅猛发展，越来越多的房企嗅到代建行业的红利，投身于这一“蓝海”市场，绿城管理也是在这一时期成立的。 代建发展的30年也是房地产快速发展的30年，从野蛮拓荒到高速发展，再到成熟繁荣，这个过程中金融资本与房地产市场有着密切的关系，可以说财政属性和金融属性是中国房地产市场与生俱来的。虽然房地产过去几十年的蓬勃发展让金融资本趋之若鹜，但其重资产运营模式又让各方讳莫如深。近些年为适应市场与政策形势，房企纷纷寻求转型升级，分拆物业管理业务是不少房企选择的方向，而“代建”则是另一个方向。代建模式解决了房企扩张中的两大难题——资金和土地，而只需输出管理和品牌。从收入端看，虽不如传统重资产模式规模庞大；但利润端却具有明显优势，利润率远高于传统地产开发业务。此外，代建模式使得房企能以最轻的资产、最快的速度进行品牌扩张。这种新兴的轻资产运营模式，净利率高，又具有较强的抗周期属性，自然受到资本市场青睐。益祥资本很早就开始关注到房企转型升级的趋势，早在2016年就成功参与了绿城服务(HK.2869)在港交所的上市，因此自然而然也成为第一批在代建赛道布局的实力资本。2020年7月10日绿城管理正式在香港联交所主板上市成为“代建第一股”，益祥资本以基石投资人的身份与绿城体系再度深入合作，并受邀参加了其上市敲钟仪式。绿城管理上市首日股价涨幅超过30%，此后一年多，仍旧持续逆势增长，市值涨超2倍，并于2022年2月18日被纳入恒生综合指数，正式成为港股通标的，足以证明益祥资本投资战略布局的前瞻性。代建行业的商业模式，主要以三大业务板块为主：商业代建、政府代建和其他业务。这里以“绿城管理”为例具体说明。商业代建的客户一般包括小型物业开发商、投资机构等，绿城管理在这方面提供的服务范畴包括：授权使用绿城品牌、派驻绿城专业团队、执行绿城产品标准，通过项目策划、设计定位、产品营造、销售服务及产业链资源的整合，提升项目效益，体现管理价值。政府代建顾名思义是承接政府投资的项目，一般由政府采用邀请、公开、指定等方式进行招标选择代建单位。绝大部分项目为公共住房物业开发，其次是公共基础设施，包括学校、博物馆及体育设施。如绿城管理的政府代建服务，一般包括规划设计、项目时程管理、工程管理、成本控制、竣工验收及交付管理。其他业务则涉及比较广，一般包括代建咨询服务、设计服务和开发咨询等服务。绿城管理还有一个较为特色的业务——教育培训服务，主要通过与中欧商学院、易居沃顿等开展深入合作，打造知识共享平台、供方分级认证平台、行业标准输出平台，帮助外部房企、产业链上下游伙伴实现团队成长与组织发展。三大业务板块占比依据代建公司自身属性与发展战略有所差异，绿城管理的数据大致可作为参考。截至2021年6月30日，商业代建依然是绿城管理的最大收入和利润来源，收入人民币约7.72亿元，占整体收入的71.4%，与2020年同期相比增长26.60%；政府代建收入人民币约2.2亿元，占整体收入的20.4%，与2020年同期相比增长17.5%；其他业务收入人民币约0.88亿元，占整体收入的8.2%，与2020年同期相比增长398.13% 。近年来商业代建行业新签约项目个数和面积正呈现爆发式增长，品牌房企纷纷进军代建领域。中国指数研究院根据“中国房地产中长期发展动态模型”预计，未来5年代建行业市场规模占比将以年均21.3%的速度高速增长，渗透率将从2021年的4.8%大幅提升至2025年的12.5%；而目前欧美代建模式的渗透率已达20%以上，未来代建市场至少还有4-5倍的发展空间。在绿城管理对外公布的《2021年度中期财务报告》中，也对未来宏观市场作了积极评估：1）国家持续对房地产的金融端、土地端、消费端进行政策调控，「投资与开发相分离」的轻资产模式符合该政策趋势，表现出更高的增长态势；2）政府 、国企、金融机构等逐步成为房地产市场主体，专业的开发服务需求空间巨大，专业服务价值凸显；3）受供给侧改革影响，中国房地产质量提升、服务升级成为未来方向，房地产开发更需专业管理及质量营造能力；4）政策利好城市更新、租赁用房建设、产业运营等城市服务，可以形成新的增长点。 在3月16日的国务院金融稳定发展委员会专题会议中，也为房企未来发展的大方向定了调，会议指出，要积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。展望未来，轻资产运营模式已经被市场所接受，代建行业空间及潜力似乎还将不断放大。风险提示：
代建业务可能会间接受到房地产行业调控影响；代建业务与固定资产投资规模相关。考虑总量规模，我国固定资产投资长期增速面临下行；监管层对政府建设性支出监管处于从严趋势；代建行业头部效应凸显。
参考文献：
1.部分数据来源于绿城管理《2021年度中期财务报告》；
2.部分数据来源于中国指数研究院；
3.部分内容参考自国务院《关于投资体制改革的决定》；
4.部分内容参考自绿城管理、富途、金融界、雪球、每日经济新闻等机构或媒体。
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