1月5日，为支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（下称《意见》），自2024年2月5日起施行。1. 支持商业银行向各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。2. 住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。3. 住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。4. 支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放。5. 支持住房租赁企业发行债券，专项用于租赁住房建设、购买和运营。6. 鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金长期持有运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。7. 住房租赁金融产品及服务应与其他住房金融产品及服务明确区别，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。
1. 住房租赁开发建设信贷：支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。这是典型的三大工程的配套措施，主要为了满足建设保障性租赁住房等项目的资金需求。2. 发放住房租赁经营性贷款：住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。房贷本身其实属于一种信贷类金融产品，传统银行对于涉房信贷的投放，一般是在国家监管规定的范畴内，以房产价值（评估价）折扣（风控措施）的方式来投放信贷，本质上信贷投放的基础评价体系是围绕房产价值来建立的。本次《意见》是颠覆性提出了涉房信贷新的价值锚定物，那就是可以以房屋未来租金作为贷款的价值锚。3. 保险资金等长期资金投资住房租赁市场：传统房地产信贷的资金来源有两个大的来源，分别是公开市场发行债券/上市招股，另一个是围绕银行和信托开展的信贷。保险等长期资金在投资于涉房相关的资产时有非常严格的投资限制。本次《意见》也打开了保险等长期资金逐步投向于标准化的房屋租赁市场金融资产的未来发展通路，为涉及房屋租赁市场的资金来源谋划了顶层方案。4. 防范风险：《意见》要求，相关部门应明确住房租赁企业的业务模式、募集资金用途等政策及审核要求，完善信息披露和存续期管理，采取有效措施确保募集资金用于租赁住房建设、购买和运营等相关活动，不得挪作他用。显然顶层设计也吸取了之前房地产行业高杠杆高周转模式的教训，在大力推行租赁市场的同时，也非常关注风险的防范，将加强住房租赁金融监测评估。中国人民银行牵头住房租赁金融统计，加强对住房租赁金融产品的统计、调查和监测分析。相关部门加强住房租赁相关信息共享，发挥监管合力。
1. 贷款模式的转变，从以往的给房产建设贷款转向给租赁供给端提供贷款。
这是之前高杠杆、高周转地产模式带来的后遗症。在习近平总书记不断强调高质量发展的背景下，为了能够稳定房地产及相关行业这一曾经的支柱产业上下游稳定，又坚定不走曾经的老路的前提下，思路就必须转变，以另一种更温和，更符合市场的方式来呵护地产行业。
2. 房屋贷款的锚定物发生根本变化，从以往土地定价转向租金定价。
本质上也是为了防范系统性风险，假设房价持续下跌，涉房相关信贷不良率就会快速上升，从而影响金融体系的健康发展。可以理解成房价和银行资产安全有非常强烈的相关关系，贷款模式的转变体现出我们坚决不走老路的决心，也同时为房屋价值的评估提供了新的思路，从而保证了银行等金融机构的资产不发生系统性风险。
3. 稳定房产市场价格，防止因房产流动性枯竭导致的资产价格暴跌。
当下房产的流动性矛盾日益尖锐，当房产丧失金融属性后，之前房产商品过剩的问题就暴露了出来。导致市场成交下滑，价格下滑叠加全球几乎最低的租售比，让持有房产成了不划算的配置，就会导致更多是抛售从而引发价格螺旋下降。因此本次《意见》将租金这一之前很长时间都未被市场关注或在乎的名词再次风光起来。未来，曾经的旺铺（易出租或租金较高）的物业将重新回归公众视野。
声明：本文章仅供一般性参考，并不构成针对任何证券或其他金融工具订立任何交易或采用任何对冲、交易或投资策略的邀约、推荐或建议。本文仅使用历史实际数据进行一般性论述，并未考虑任何特定人士或群体的具体投资目标、财务状况、特定需求等，亦非专为任何特定人士或群体编制。如有侵权，请第一时间联系删除。
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